Como calcular as mais valias dos imóveis e declarar no IRS

As mais-valias são uma taxa de imposto calculada sempre que vende um imóvel. O cálculo das mais-valias é feito segundo uma fórmula específica e o imposto é depois adicionado aos rendimentos do trabalho para o apuramento do valor a pagar ou receber do IRS. Quem vendeu uma casa pode também ter isenção das mais-valias em determinadas situações.

O que são mais-valias?

As mais valias são o cálculo do lucro que teve com a venda de uma casa ou outro imóvel (por exemplo, uma garagem ou um terreno), como indica o Artigo 10º do Código do IRS. No entanto, esta não é uma simples conta de subtrair, em que ao valor da venda retira o valor que tinha antes pago pela compra desse bem. Ou seja, existem regras para obter os valores a considerar.

Qual a taxa de imposto das mais-valias?

Não existe uma taxa de imposto específica para as mais-valias. A taxa de imposto que incide sobre as mais-valias é a taxa apurada para a soma de todos os rendimentos obtidos durante o ano anterior.

No apuramento dos rendimentos são incluídos 50% dos ganho obtidos com as mais valias da venda de imóveis, os rendimentos do trabalho e outras fontes de rendimentos.

Se tem 30.000€ de lucro de venda de uma casa, terá de pagar IRS de mais valias sobre 15.000€. Estes 15.000€ são acrescentados aos seus rendimentos de trabalho (salários que recebeu e outros rendimentos) para depois apurar a taxa aplicada no cálculo do IRS (Imposto sobre Rendimentos) sobre todos os rendimentos obtidos.

Quando se declaram as mais-valias da venda e os lucros obtidos?

As mais-valias e os lucros são sempre declarados na declaração de rendimentos (IRS) do ano seguinte à venda um imóvel. Isto acontece para os lucros das mais-valias serem adicionados aos rendimentos do trabalho no calculo do pagamento dos impostos sobre rendimentos.

Onde são declaradas as mais-valias?

As mais-valias são declaradas no Anexo G da sua declaração de IRS entregue no ano seguinte. Se vender uma casa, terá de declarar essa transação ao entregar a declaração de IRS (em abril e maio do ano seguinte).

Como são calculadas as mais valias?

As mais valias são calculadas segundo regras definidas pelo Código do IRS. A fórmula usada para o cálculo das mais-valias é a seguinte:

Valor da Venda - Valor da Compra e Encargos com o Imóvel

No entanto, os valores relacionados com a compra são diversos, e devem ser todos somados. Para apurar todos os montantes relacionados com a compra precisa de somar:

[(valor da aquisição x coeficiente de desvalorização) + encargos com compra e venda +
encargos com a valorização do imóvel]

O que significam as parcelas do calculo das mais valias:

As parcelas usadas no calculo das mais valias significam os seguintes encargos:

Valor da Venda - Corresponde ao valor que serviu de base à liquidação do IMT. Habitualmente é o valor pelo qual vendeu, mas se ele for inferior ao valor patrimonial da casa, será este o montante considerado.
Valor da aquisição - preço que pagou na compra do imóvel
Coeficiente de desvalorização - Fator de atualização do preço da casa para valores atuais. Existe um fator diferente para cada ano, e os coeficientes de desvalorização podem ser encontrados numa portaria lançada todos os anos pelo governo;
Encargos com a compra e venda - São todos os valores relacionados com a escritura, o IMT, gastos com a imobiliária, etc.
Encargos com a valorização do imóvel - Despesas que sirvam para aumentar o valor do imóvel nos últimos doze anos, como por exemplo a obtenção de um certificado energético ou obras de que resultem melhorias significativas da casa

Quem tem isenção das mais valias?

Os contribuintes que usam o dinheiro obtido com a venda da casa para comprar uma nova habitação permanente têm isenção sobre as mais valias. É o que se chama de reinvestimento do valor. Mas há outras excepções. Por isso, veja agora em que condições as mais valias ficam isentas de tributação:

Isenção de mais valias no reinvestimento para Habitação Própria Permanente (HPP).Nº5 do Artigo 10º do IRS- Se vendeu a casa onde vive (HPP) e utiliza esse valor para comprar uma nova casa onde morar, fica isento de pagar sobre as mais valias. Para isso tem de fazer o reinvestimento 24 meses antes ou até 36 meses depois de vender a casa.
Além disso, se tiver outro imóvel e usar o valor da venda para fazer obras nessa casa que passará a ser a sua HPP, ou se comprar um lote para construir uma HPP, também tem direito à isenção.
Isenção específica para maiores de 65 anos - Quem tenha mais de 65 anos pode optar por reinvestir o dinheiro em investimentos seguros (por exemplo, um fundo de pensões).
Imóveis anteriores a 1989 - Se tiver uma casa adquirida antes de 1989, estão excluídas de tributação as mais-valias. Nesse caso, a venda deve ser declarada no Anexo G1 do IRS.

Para ter direito à isenção das mais valias deve indicar no Anexo G do IRS que vai fazer o reinvestimento desse valor.

Como funcionam as mais valias das heranças?

Na venda de imóveis pertencentes a heranças as mais valias apuradas correspondem, basicamente, à divisão do total do ganho pela quota de cada herdeiro. Por exemplo, imagine que ficou com 50% de um imóvel herdado. Se as mais valias da venda forem de 50.000€, será tributado sobre 25000€, sendo este valor adicionado aos restantes rendimentos para o apuramento da taxa aplicada sobre os rendimentos na declaração de IRS.